近期，随着郑州市各种“地王”的出现，在种种因素助推之下，房价经历了一轮火箭式的蹿升，同时全国范围内的房价也有所上升。每当房价暴涨之时，往往二手房房屋买卖合同纠纷高发，卖方为了谋求更大的经济利益，宁愿承担双倍退定金或违约责任，也要拒绝出售房屋，要么直接跳价到心理价位。本文试结合司法实践对其中法律关系做多元化的分析，以飨读者。
一般而言，二手房买卖合同往往有房屋中介的参与，双方经历了较充分的磋商，一般不存在《合同法》五十二条的无效情形，也很少有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等导致合同被撤销的情形。
比较特殊的一类情形是夫妻共有房产。根据婚姻法规定，小两口在婚姻关系存续期间取得的房产，即使产权只登记在一方名下，该房产也属于夫妻共同财产。实践中往往出现夫妻一方（房产证上记载的单一所有权人）出售房产，另一方以“夫妻共有财产，一方单独出售属于无权处分”为由要求确认合同无效。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……”据此，出卖人无权处分他人财产的行为区分为债权行为和物权行为，房屋买卖合同有效，但是由于出卖人无权处分案涉房屋，并不发生物权变动的效力，应承担违约责任。
实践中常见由二手房中介提供的合同中约定“卖方违反本合同第X条的约定，视为其单方解除合同，应双倍退定金……”，据此有些卖房者认为，只要双倍退定金就可以单方解除合同。
按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项根本原则。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方能要求履行。”因此，一方违约要求解除合同的，如另一方坚决要求继续履行的，除法定或约定情形外，应责令双方继续履行。
也就是说，在合同具备现实履行的基础的情形下，选择继续履行合同还是要求对方承担违约责任的权利在守约方，违约方并不具有选择权；守约方坚持要求履行的，应当履行合同。
然而，《合同法》第一百一十条同样约定“（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”三类情形不应继续履行。
这属于卖方无法继续履行的情形。前面我们说过，夫妻一方未经另一方同意出售共有房产的，尽管构成无权处分，但并不影响合同效力。同时依据相关法律规定，房屋可以善意取得。但善意取得一定要满足“支付对价、完成交付”的要件，而在当前二手房买卖过程中，往往是购房人交付全部价款前，出卖人不同意继续履行合同，并未完成“支付对价”的过程；此外不动产权变动以登记为要件，显然纠纷发生时并未完成交付。据此，发生纠纷时，购房人尚未善意取得房产。在这种情况下，如另一方不同意出售，则属于合同无法继续履行的情况。（张军威与李强、庄艳云房屋买卖合同纠纷（2015）深中法房终字第2398号）
②通过按揭贷款方式购房，发生纠纷时不能证明已获得银行贷款，也不能一次付剩余房款。
这属于买方无法继续履行合同的情形。房屋买卖合同是双务合同，尤其对于通过按揭贷款购房者来说，其作为守约者，如要求合同继续履行，则必须证明具备继续履行的支付能力，要么将剩余房款一次付，要么需要证明已获得银行贷款。如购房者既不能一次性付款又不能证明能够得到银行贷款，仅有贷款申请，鉴于法院不可能强制银行贷款给购房人，所以购房者支付能力存在不确定性，也会被法院认为无法继续履行。
如房屋买卖合同确实无法履行，或基于一方违约另一方要求解除合同的，则涉及到违约金计算问题。二手房买卖双方约定的定金往往不多，一般仅有几万元；而在当前房价暴涨的情况下，房价升值可达数十万元。于是很多精明的卖方掐指一算，主动要求返还双倍定金，“算算还是赚了”。事实果真如此？
《合同法》第十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以再一次进行选择适用违约金或者定金条款。”同时《合同法》第一百十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人能请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人能请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，合同法对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定，只能选择其一。但是，违约金与损害赔偿金的概念、法律性质不同，而且，对于定金和损害赔偿的选择，合同法则无明确的法律规定。
我们认为，应根据《合同法》的根本原则来分析当定金与实际损害并存时，守约方是不是能够在定金罚则之外进一步主张实际损失赔偿的问题，应遵循公平、诚实信用原则，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，一般适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，非违约方仍可向违约方主张损失赔偿。
我国合同法在损害赔偿的范围上采可预见性规则，即《合同法》113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后能够得到的利益，但不允许超出违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同会造成的损失”。
二手房买卖的争议焦点在于因交易价格波动造成的差价损失是否属于“可预见范围”。在市场经济条件下，标的物价格在合同履行期间正常波动系常态，买卖双方当事人在签订合同时应能预见或可预见范围。此外，违约方违约时，又往往是依据对房屋市价的计算而违约，理应对差价损失有所预见。因一方原因使合同不能履行，造成对方重置成本提高，应当由违约方承担因标的物价格持续上涨造成的差价损失，符合“可预见性规则”。因此，作为原告可以就标的物价差价来作为其实际损失依据。
实践中存在大量判例对差价损失予以酌定，依据是：一、双方协商确定的，从其约定;二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房子涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房子涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
1、一般在二手房屋买卖合同中，中介作为合同一方出现，约定中介费由买受人承担；而在发生违约时，中介费的承担则存在不同情况：
居间合同如约定一方违约的，中介费由违约方承担的，则守约方可主张由违约方承担。此处“违约”并不意味着合同无法继续履行，因此如卖方违约，买方要求继续履行的，仍可主张中介费由卖方承担。
如买受人要求继续履行合同的，如合同可继续履行，双方实际上享受了中介服务，则买受人向出卖人主张中介费损失缺乏相关依据。
①定金罚则适用的前提是根本违约，不适用于合同最大的目的未受影响的一般违约情形。如果二手房买卖合同具备继续履行条件，守约方要求继续履行的，则不能主张定金罚则。
②如二手房买卖合同无法继续履行或守约方解除合同的，守约方要求违约方承担居间费用一般不能和定金罚则累加。
《买卖合同司法解释》采用了完整的单向补充关系来处理买卖合同中定金与赔偿相应的损失之间的关系：
张涛律师办案心得：房地产业迅猛发展，房产纠纷案件逐年上升，涉及房屋买卖、租赁、权属、拆迁、物业管理、中介服务等方面，专业房产律师应指导当事人规避、防范风险，理性、合。
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