2015年，张某以36万元的价格购买了赵某名下位于兰州市西固区的一套房屋，并陆续向赵某支付了35万元购房款，双方约定剩余1万元待房屋过户后交付。之后，张某顺利入住该房屋，赵某也将房屋的产权证交给了张某，但迟迟没有办理过户手续。张某本以为购房合同、付款凭证和房产证都在自己手里，赵某不可能抵赖，自己既能一直住下去，又可以省下1万元。但是没有想到的是，就在赵某向他交付房产证的同一年，赵某便将该房产证挂失并重新申领了新的房产证。2018年，赵某又以这套房屋作为抵押，向银行贷款19万元。后赵某未按期履行还款义务，银行将赵某起诉至法院，并于判决生效后向兰州市西固区法院申请强制执行。张某遂向法院提出了终止执行的申请。
本案中，张某与赵某签订购房合同的时间和张某在涉案房屋实际居住的时间均早于赵某向银行办理抵押登记的时间，且张某已经按照购房合同的约定向赵某支付了购房款。但是该房屋一直登记在被执行人赵某名下，且未办理过户登记是基于张某的个人原因，故张某关于在赵某与银行借贷合同纠纷一案执行过程中终止执行案涉房屋的诉请没办法得到法院支持。据此，法院驳回了张某的诉讼请求，并告知张某能够最终靠其他途径维护自己的权益。
在购买二手房的时候许多人都会碰到购置的二手房还处于抵押的状态，这时该怎么样处理？我们邀请甘肃宜修律师事务所的姜剑霄律师一起来聊一聊这个话题。
姜律师：首先，买卖双方应签订书面转让协议；其次，协议需要经贷款银行批准，然后由银行与新业主签房地产证书抵押银行贷款程序。最后，银行工作人员、原抵押业主和新业主必须同时到房地产登记部门办理产权转让登记。
买房之后发现所买房屋有抵押的也能要求退房。可起诉到人民法院要求撤销合同，理由是卖方没有告知房屋有抵押。购房人同时能要求赔偿损失。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，如果卖方在签订商品房买卖合同时有下列情形之一，导致合同无效或被撤销或终止，买方能要求退还已支付的购房款、利息和赔偿损失，并能要求卖方承担不超过已支付购房款两倍的赔偿相应的责任：（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的事实；（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；（三）故意隐瞒出售的房屋已出售给第三方或安置房屋进行拆迁补偿的事实。
姜律师：买房时首先应仔细检查房屋产权证。一般来说，没有抵押的房屋房产证的其他权利栏（即业主姓名、地址、面积等）是空的。如果是抵押房屋，在房产证上会有记载。另外，还可到房地产部门查询相关房屋的档案，了解是不是被抵押。
其次，在签订购房合同时，应将抵押房屋纳入合同条款，作为卖方违约索赔的依据，以保障买方的合法权益。
第三，签订合同后应立即转让所有权。购买2年以上的商品房，能马上转让所有权，无须缴纳营业税等附加税。经济适用房5年以上可以转让所有权。
姜律师：会被法院强制执行。因为被抵押人不能及时还贷，抵押权人即可起诉到法院，一旦追偿未果申请强制执行的，法院将会拍卖抵押房还款。房屋买受人在不知情的情况下买到抵押房，可以协商或是诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并要求违约赔偿。
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